מגבלות בנק ישראל מחייבות ליטול שני שלישים מהמשכנתא במסלולים הכפופים לעמלות היוון – מומלץ להתייחס לעמלות אלה בכובד ראש, לפני שלוקחים משכנתא
חלק מרוכשי הדירות ניגשים ליטול משכנתא בבנק כשבאמתחתם שני נתונים מהותיים בלבד: הסכום הכולל הנדרש להלוואה וגובה ההחזר החודשי שבו יוכלו לעמוד. אף ששני משתנים אלה אכן קריטיים ללווים, רוב הלווים אינם מודעים לקיומם של משתנים חשובים נוספים, המשפיעים מהותית על הלוואת המשכנתא שלהם, ובהם סך העלות הכוללת של ההלוואה, יציבות ההחזר החודשי, גמישות ההלוואה ועוד.
במאמר קודם התייחסנו לעלות הכוללת של הלוואת המשכנתא, וראינו ששינוי כזה או אחר במסלולי ההלוואה, כמו גם בתקופת ההחזר ובגובה ההחזר החודשי, עשוי להפחית סכומי עתק מעלותה הכוללת של המשכנתא. במאמר זה נתייחס לעלות נוספת ולרוב סמויה בהלוואה – עלות המתייחסת לגמישותה של ההלוואה.
גמישות ההלוואה מאופיינת ביכולת שלנו לסלק את ההלוואה או למחזרה (להחזירה וליטול הלוואה חדשה תחתיה) ללא תשלום קנסות או עמלות היוון כאלה ואחרות. מי שנטל הלוואה לפני כמה שנים וניסה לסלקה, גילה לתדהמתו כי מעבר ליתרת ההלוואה הוא נדרש לשלם לבנק סכום לא מבוטל, שלעתים מגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ואף יותר. ממה נובעת עלות נוספת זו – והאם יש דרך לבטלה?
“סוף מעשה במחשבה תחילה”, אמרו חכמים, ולבטח התייחסו להלוואות המשכנתא ארוכות הטווח. סביר להניח שהבנק, ובכלל זה כל בנק, לא יוותר על עמלות ההיוון הנדרשות כנגד סילוק מוקדם של המשכנתא, ולכן טוב יעשה הלווה אם יתייחס לנושא בכובד ראש לפני שהוא נוטל הלוואת משכנתא חדשה.
עמלת ההיוון מתייחסת, למעשה, להפסד האלטרנטיבי של הבנק על סכום ההלוואה, וזאת בהתייחס להסכם ההלוואה שעליו חתם במועד לקיחתה. לדוגמה, אם לוויתם סכום של 500 אלף שקל לתקופה של 25 שנה בריבית של 4%, ולאחר שנה החלטתם לסלק את ההלוואה בעקבות מכירת הנכס, קבלת ירושה או כל סיבה אחרת (אין משמעות לסיבת הסילוק), ונניח שבמועד סילוק ההלוואה הריבית הממוצעת בשוק על הלוואות דומות היא 3% – נוצר לבנק הפסד אלטרנטיבי של 1% לשנה על יתרת ההלוואה לכל יתרת התקופה – 24 שנים. היוון סכום זה (חישוב כולל בערך נוכחי של הפער) ייקרא בפי הבנק “עמלת היוון” ויתווסף ליתרת המשכנתא שאותה ברצונכם לסלק.
האם ניתן להימנע מהקנס?
לקריאת המאמר המלא – לחץ כאן
