השקעה שהיא כולה רווח

אם תחליטו להמתין עד שיתבהר המצב בשוק והממשלה תפרסם את הקריטריונים לכל ההטבות שתעניק לרוכשי הדירות, קחו בחשבון שהתשואה על ההון בבנק תהיה נמוכה יותר מהתשואה על נכס שהייתם רוכשים להשקעה – גם אם תשתמשו במימון של 50%

כולנו ממתינים בדריכות לפעולות הממשלה ולהשפעתן על שוק הדיור. מה יקרה בעקבות המע”מ האפסי על דירות חדשות לזוגות צעירים, הצפת השוק בקרקעות לבנייה (האמנם?), בנייה מסיבית של דירות לשכירות לטווח ארוך ותקנות שצצות חדשות לבקרים? חלק ניכר מהציבור יושב על הגדר ללא מעש וממתין בסבלנות להתבהרות ולהסרת ענני אי הוודאות המקומיים.

הראייה הדיכוטומית (כלומר מבט על מחיר הנכס והשערה אם יעלה או יירד) בהשקעה נדל”נית מעוותת את מציאות המשקיע וגורמת לקיפאון, וברוב המקרים להפסד כספי לא קטן. להשקעה נדל”נית בנכס מניב למגורים יש כמה מקורות רווח: צפי לשבח, תשואה שוטפת מניבה ורווח צפוי על כספי המינוף (משכנתא). השקעה נדל”נית משולה להשקעה משולבת באג”ח (קופון קבוע) ובמניה (שבח עתידי), וכל זאת תוך אפשרות נאה למינוף ההלוואה (אופציות?).

רכישת דירת 2 חדרים להשקעה בחולון, לדוגמה, תניב תשואה של 3.5%–4% גם אם ערך הנכס לא יעלה עם השנים. עם זאת, בניתוח שני העשורים האחרונים, עלה מחיר דירה ממוצעת בגוש דן בכ–6.5% (נומינלית). תקופה זו כוללת את העשור האבוד בין 1997 ל–2006 (עם ירידה ריאלית במחירים) ואת העליות של השנים האחרונות. האם אנו צפויים להשבחה גם בשנים הבאות?

התנהגות מחירי הנכסים ההיסטורית בישראל מעולם לא היתה לינארית, כלומר לא עלתה בשיעור קבוע לאורך השנים, כי אם עלתה בחדות במשך תקופה, אחריה קיפאון או ירידה, וחוזר חלילה. לכן, בהתייחס לדפוס התנהגות זה, כדי להפיק את המירב מנדל”ן מניב מומלץ להחזיקו תקופה ארוכה.

מה לגבי המינוף? גם כאן טמון רווח לא קטן למשקיע.