יש השקעות שהתשואה החודשית בהן תשתלם אבל הסיכון הכרוך בהן גבוה, ואילו אחרות שבהן שבהן ניאלץ להמתין להפשרת קרקעות . מדריך קצר להשקעה בנדל”ן
להשקעה נדל”נית יש מגוון רחב של אפשרויות – חלקן פסיביות וחלקן דורשות מעורבות לא קטנה. חלק מההשקעות יכולות להתבצע בשוק ההון, לדוגמה השקעה במניות של חברת נדל”ן, השקעה ייעודית בקרנות REIT (קרן השקעות בנדל”ן) או השקעה בתעודות סל של מדדי החברות המובילות במשק ולבסוף השקעה בנדל”ן בניהול ישיר של המשקיע.
גם כאן עומדות בפני המשקיע מספר לא מבוטל של אפשרויות: השקעה בקרקע חקלאית, ביצוע עסקת אקזיט (כלומר רכישה, השבחה ומכירה), יזמות נדל”נית כזו או אחרת או השקעה בנכס מניב.
מה ההשקעה הטובה ביותר? ממש כמו בשוק ההון, כל השקעה מגלמת בתוכה הסתברות לרווח כמו גם סיכון. השקעה באג”ח של ישראל מגלמת סיכון נמוך יחסית, אך לרוב תניב תשואה נמוכה לעומת מניות.
ניתן לדמות את ההשקעות הנדל”ניות להשקעות בשוק ההון: השקעה בקרקע חקלאית דומה באופן מסוים להשקעה באופציה – אם היא תבשיל (ובקרוב), ייתכן שתניב למחזיק בה רווח נאה; אך אם הקרקע לא תופשר ב–20 השנים הבאות, ההפסד למשקיע (הפסד אלטרנטיבי על ההון המושקע) יהיה גבוה.
השקעה בעסקת אקזיט כמוה כהשקעה במניה – הרוכש מצפה לשבח משמעותי על השקעתו, כשכאן השפעתו על ההשבחה (לטוב ולרע) מהותית. ומה לגבי השקעה בנכס מניב? זו מדומה לשילוב של השקעה במניה ובאג”ח יחד. הקופון מתקבל מדי חודש בדמות דמי שכירות ויש ציפייה לשבח עתידי.
מקדם הסיכון שנובע מכל השקעה שונה, וכך גם התשואה החזויה. אחד הכלים לניתוח תשואה על הון מושקע הוא השת”פ – שיעור תשואה פנימי (IRR). מדד זה מראה את התשואה הממוצעת השנתית בפרויקט הנדל”ני.
השקעה בנכס מניב: השת”פ על השקעה מניבה שונה מנכס לנכס ומאזור לאזור, ותלוי משמעותית ברמת המינוף החיצוני…..
לקריאת המאמר המלא – לחץ כאן
