ניתוח השוק הישראלי
כשניגשים לנתח את שוק הנדל"ן הישראלי צריך להתבונן בשלושת התחומים האלו:
1. הדמוגרפיה בישראל.
2. המצב הכלכלי ויוקר המחיה בישראל.
3. פעולות ממשלת ישראל בתכנון והצבת יעדים בתחום הבינוי והדיור.
לכן יש צפי לגידול מהיר במס' התושבים בישראל:
2024
10 מיליון תושבים
2048
15 מליון תושבים
2065
20 מליון תושבים
מדינת ישראל מזדקנת:
אחוז האנשים מעל גיל 65 צפוי לגדול מ-18 אחוז בשנת 2015, ל-30 אחוז בשנת 2065.
קרוב לשליש מהמדינה יהיו מאוכלוסיית גיל הזהב.
ישראל היא גם מהמדינות הצפופות בעולם מבחינת תחבורה- מס’ הרכבים בישראל לכל ק”מ כביש הוא מהגבוהים בעולם.
ישנו קשר ישיר בין מחיר הדיור לצפיפות האוכלוסייה:
ככל שהעיר או המדינה צפופים יותר – מחירי הדירות גבוהים יותר.
למשל:
תל-אביב
2,400 נפש לקמ"ר במחיר דירה של 40 אלף שקל למ"ר.
ניו-יורק
10,000 נפש לקמ"ר במחיר דירה של 117 אלף שקל למ"ר.
הונג-קונג
6,400 נפש לקמ"ר במחיר דירה של 128 אלף שקל למ"ר.
יוקר המחיה הכללי בישראל גם משפיע על מחירי הדיור:
כיום ישראל מדורגת במקום השביעי, במדד יוקר המחיה בין מדינות ה-OECD (קצת אחרי שוויץ ונורווגיה), ומקום 30 במדד כוח הקנייה של הישראלים (שוויץ מדורגת כאן במקום הראשון).
לשם השוואה – שוויץ ניצבת במקום הראשון העולמי במדד יוקר המחיה, אך כוח הקנייה של השוויצרים הוא הגבוה ביותר. בישראל המצב גרוע יותר – מאוד יקר במונחים גלובליים, אך גם במונחים מקומיים – לישראלים יש מעט כוח קנייה.
באשר לפיזור הגיאוגרפי של האוכלוסייה, הצפי הוא שבשנת 2040 60% מהאוכלוסייה במדינה יגורו באזור המרכז, ו-כ-40% בשאר הארץ – צפון ודרום, אך לפי תכניות הדיור הממשלתיות היא הולכת לתכנן שיעור נמוך יותר באזור המרכז, קרי, צפי ליצירת פער משמעותי בין ההיצע לביקוש באזור המרכז.
נכון להיום, אין תכניות אופרטיביות שיאפשרו לעמוד בקצב בנייה ההכרחי בישראל כדי לתת מענה לצרכי הדיור.
לסיכום
- המחירים צפויים לעלות בכל הארץ, אך בעיקר באזור גוש-דן, שם גם מחירי השכירות יעלו באופן חד.
- למרות שעכשיו קשה מאוד לרכוש דירה בישראל, המצב צפוי להמשיך ולהחמיר.
- אין חשיבות ל"לתזמן את השוק" בישראל.
- הזמן הכי טוב לרכוש נדל"ן בישראל – הוא תמיד עכשיו!
