077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

"בירת התמ"א 38": לא נאשר יותר פרויקטים של התוכנית

אחד מהשיקולים, מן הסתם לא היחיד, שאין להמעיט בחשיבותו בבחירת אזור להשקעת נדל"ן הוא הפוטנציאל למימוש פרויקטי התחדשות עירונית - תמ"א 38 בו. אנו נוהגים להתייחס לעליית ערך הנכס כתוצאה ממימוש פרויקט תמ"א בו כ - "בונוס" לבעל הנכס, מכיוון שבסיטואציה זו הוא נהנה משבח משמעותי (מדובר על עליית ערך מאות אלפי שקלים ואף יותר מזה, בתלות בסוג הפרויקט ובמיקומו) ללא שום עלות נוספת מצידו, אם כי רמת הוודאות בהקשר זה איננה גבוהה תמיד ותלויה במספר רב של גורמים, שבהרבה מהם אין לו שליטה.

מסיבה זו, הרבה משקיעים הרוכשים דירות יד שניה, לוקחים בחשבון את הפוטנציאל הזה ובערים, שבהם יש היצע קרקע מוגבל לבניה חדשה וביקוש גבוה לדיור, נראה שה - "בונוס" הזה הוא בבחינת הימור בטוח. אם נוסיף לכך את העובדה, שבתכנית האסטרטגית של משרד האוצר הכוונה היא שעד
שנת 2040 , 35% מיחידות הדיור החדשות שיבנו (בעיקר באזורי הביקוש, במרכז הארץ) יהיו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, הרי ששיקול זה בבחירת אזור ההשקעה הנו קרדינאלי ויש בו פוטנציאל רווחיות גבוה ביותר.

אלא שהמצב בשטח קצת יותר מורכב ובקבלת החלטה איפה להשקיע אי אפשר להסתפק רק בכוונה הכללית לבצע פרויקט התחדשות עירונית באזורי הביקוש, כי אם צריך להיכנס קצת יותר לעובי הקורה ולהבין האם הפוטנציאל הזה הוא בר מימוש ואם כן - מתי ואיפה בדיוק?

דוגמא טובה למורכבות הזו ניתן למצוא ברמת גן, שהיתה עד לא מכבר, המובילה בתחום ההתחדשות עירונית ובנתוני מספר יחידות הדיור המתוכננות והמאושרות ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות בעיר, היא היתה לאורך שנים בראש הרשימה, הרבה לפני ת"א, ירושלים, חיפה, באר שבע, ראשון לציון
ועוד ערים באזורי הביקוש. זו הסיבה, שבעטיה לא מעט משקיעים מצאו בה עניין ואמנם חלקם נהנו מה - "בונוס" הנובע מביצוע פרויקטי תמ"א 38 בנכסים שבבעלותם.

אלא שבשנים האחרונות המגמה הזו התהפכה ופרנסי העיר ברמת גן הבינו, שבהיעדר מענה הולם לצורכי הגידול הצפוי באוכלוסיית העיר, כתוצאה ממימוש פרויקטי התחדשות עירונית בהיקף גדול, תהליך זה הנו כחרב פיפיות. הגדלת הצפיפות בעיר, ללא תקצוב מתאים, עבור מוסדות ציבור: גני ילדים,
בתי ספר, שירותי בריאות, רווחה וכיו"ב, תגרור ירידה באיכות החיים של התושבים הקיימים ותפגע קשות בקופת העירייה, שתצטרך בדרך כזו או אחרת לממן שירותים אלו ללא סיוע חיצוני.

בין אם הצעד שבחרה בו עיריית רמת גן הוא דקלרטיבי ופוליטי בלבד בשלב זה ובין אם לא – הוא משקף מצוקה אמיתית, שתשפיע על מימוש פרויקטי ההתחדשות העירונית בעיר.

ולכול אלו שבוחנים כדאיות השקעה (ובצדק רב) לפי הפוטנציאל למימוש פרויקטי התחדשות עירונית, אני מציע לעשות שיעורי בית כדי להכיר את התכניות בעיר בהקשר זה ולהבין עד כמה הן תמומשנה או
שתיוותרנה ברמת הבטחה שלא בהכרח תקוים. ה"בונוס", כמו במקרה של רמת גן, עלול להתברר כהימור עם הקלף הלא נכון.

לקריאת המאמר המלא - לחץ כאן

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן מניב בישראל - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
"בירת התמ"א 38": לא נאשר יותר פרויקטים של התוכנית

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?