077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

מהן הסיבות העיקריות שבעטיין שינוי המגמה לא נראה עוד באופק השנה הקרובה?

האם השנה החדשה מבשרת לנו שינוי מגמה במחירי הדירות?

למרות ההצהרות, שהופכות יותר ויותר נחרצות, של שר האוצר ואנשיו לגבי היפוך המגמה במחירי
הנדל"ן, המציאות וניתוח הפרמטרים שיש להם השפעה אמיתית ולא רק הצהרתית (ובכלל זה ניסיון המראה על אוזלת יד משהו, להתעמת עם הנתונים – עיינו ערך התייחסותי של שר האוצר לסקירת השמאי הממשלתי), מראים תמונה שונה בתכלית. אז נכון שכבר לא מדובר על עליית מחירים דו ספרתית, אך עדיין הצפי הוא להתמתנות במגמת העלייה, אך וודאי לא לשינוי מגמה ולירידת מחירים, במיוחד לא באזורי הביקוש, במרכז הארץ, ב"מדינת גוש דן".

מהן הסיבות העיקריות שבעטיין שינוי המגמה לא נראה עוד באופק בשנה הקרובה?

שר האוצר התמקד בשנה וחצי האחרונות בשני סקטורים, בשאיפה שטיפול יסודי בהם יצנן את השוק כולו, יביא לעצירת עליית המחירים, יגרום לשינוי ציפיות הציבור ויגדיל את האמון (והפופולריות שלו...) במערכת הממשלתית כגורם שבאמת יכול לגרום לשינוי בשוק הדיור. בסקטור אחד הוא פועל בכיוון של תמריצים - הזוגות הצעירים וחסרי הדיור - באמצעות מבצעי מחיר למשתכן ובסקטור השני הוא פועל בכיוון של סנקציות ורגולציה מחמירה - המשקיעים - באמצעות העלאת מיסוי (מס רכישה, מס על דירה שלישית אותה הוא בשלב זה מתכנן) צמצום המינוף ועוד מיני רעיונות מקוריים שיש באמתחתו.

אלא שלצעדים אלו, בסופו של יום, יש השפעה מוגבלת על השוק כולו וכל זמן שבעיות היסוד לא מטופלות, ההשפעה שלהם חלקית וזמנית. להלן אציג את הסיבות העיקריות שבעטיין מגמת מחירי הדיור
לא השתנתה ובמידה ולא יהיה שינוי משמעותי במתכונת הפעולות שהממשלה מתכוונת ומבצעת הלכה למעשה - מגמה זו גם לא תשתנה משמעותית, אלא רק תגרום להתמתנות בה.

מחיר למשתכן - מעבר לכך שפעילות זו משפיעה רק על חלק מוגבל וקטן יחסית מהשוק (מחוסרי דירה הזכאים) היא מכוונת ברובה המוחלט לאזורי הפריפריה ולוחות הזמנים לאכלוס הנם בסדר גודל של שלוש שנים ויותר. כל זאת בהתחשב בכך שהמכרזים יוצאים לפועל (לא קרה דה פקטו בכל המקרים), שהיזמים נגשים למכרזים ומתניעים את הפרויקטים (גם זה לא קורה ב - 100%מהמקרים), שההליך התכנוני ואישורו עומדים בלוחות הזמנים (עוד מוקדם מדי לדעת, אבל בפועל ישנם כבר עיכובים בלא מעט מהפרויקטים), שהכנת התשתיות לאכלוס בניינים ובשכונות חדשות תואמת את הלו"ז הכללי לפרויקטים (אנו יודעים כבר על חוסר סנכרון ועל אי הסכמות על האחריות על הביצוע ועל התקציבים בין משרדי הממשלה והרשויות המקומיות) ועוד. ברור לכל היום שמחיר למשתכן לא צפוי להביא את הבשורה לה צפינו מבחינת השפעה על מחירי הדיור בכלל ובאזורי הביקוש בפרט. יאמר לזכותו של שר
האוצר כי גם הוא מודה בזאת.  

היצע יחידות הדיור בפועל – ברוב המקרים שפוליטיקאים מתייחסים למשבר הדיור ולאופן שבו הממשלה מתמודדת איתו, הם מתרכזים בנתונים כמותיים הנוגעים ליחידות קרקע ששווקו, למספר יחידות הדיור שיצאו במכרזים ולהתחלות הבניה. מה שמשפיע על ההיצע בשוק הוא מספר יחידות הדיור שהסתיים בנייתן. באופן תמוה, מספר זה אינו גדל באופן משמעותי בשנים האחרונות, למרות הצורך במספר הולך וגדל של יחידות דיור בשל הצרכים הגדלים ובשל העובדה שנוצר חוסר מתמשך בשוק. אחד ההסברים לכך הוא, שלמרות ההתפתחות הטכנולוגית משך הבניה בפועל הולך ומתארך משנה לשנה. כל זמן שלא נמדוד את ההיצע במונחי תוצר קרי מספר יחידות דיור שהסתיים בניתן, נמשיך ללכת כסומים באפילה, לטעות לחשוב שהנה הנה, פער הביקוש על ההיצע הולך ומצטמצם.

 התחדשות עירונית - אחד המפתחות שיש באמצעותם לפתור את משבר הדיור ובזמן קצר יחסית הוא פרויקטי התחדשות עירונית - עיבוי בינוי ופינוי בינוי. מה חבל, שאחרי מספר שנים בהן היתה מגמת עליה כמעט אקספוננציאלית במספר יחידות הדיור שאושר להם ביצוע פרויקט, אנו עדים בשנה האחרונה לעצירת המגמה. שיקולים מקומיים, בירוקרטיה תכנונית בלתי נסבלת, היעדר מיקוד ארצי והיעדר דחיפה ממשלתית בתחום, כל אלה מונעים מפרוייקטי התחדשות עירונית, באזורי הביקוש מלצאת לפועל ולהוות מנוע משמעותי להגדלת ההיצע של יחידות דיור באזורי הביקוש בטווח הקצר והבינוני.

קשיי מימון והעלאת עלויות המימון בפועל - התייקרות המחירים הקיצונית בענף בשנים האחרונות והמוכנות המוגבלת של הבנקים בתמיכה מוגברת של בנק ישראל בשל יחס ההחזר הבעייתי בענף
(משכנתאות והלוואות ליזמים כאחד), כל אלו גורמים לכך, שהרבה יותר קשה היום לממן פרויקטים לבניה למגורים, דבר שמשפיע בפועל על הנכונות של יזמים לקחת על עצמם פרויקטים חדשים מצד אחד, ומעלה באופן משמעותי את עלויות המימון של היזמים כמו גם את אלו של משקי הבית (התייקרות של למעלה מאחוז בריביות המשכנתאות בחודשים האחרונים מבלי שהשתנתה ריבית בנק ישראל ונטייה הולכת ומתחזקת של הבנקים לצמצם את אחוזי המינוף למשקי הבית) מצד שני. צמצום ההיצע והעלאת עלויות המימון בסופו של דבר מושתים על רוכשי הדירות באמצעות עליית המחירים.

עלויות מיסוי - צעדי שר האוצר להעלאת המיסוי, שלכאורה אמורים היו להשפיע על ציבור המשקיעים בלבד, בשוק שנתון בלחץ ביקושים ובהיצע מוגבל, מתגלגלים על המחיר הסופי של הדירות. העלאת מס
הרכישה, צמצום המינוף לרוכשי דירה שניה (וגם, כך קורה בפועל - לרוכשי דירה ראשונה...) הדיבורים על מיסוי מחזיקי דירה שלישית - כל אלו מתורגמים, במידה מסוימת לעליית מחירי הדירות. המרוויח העיקרי כמובן הוא משרד האוצר וקופת הממשלה, אך את המחיר הזה משלמים כולנו במחיר דירה שהולך ומתייקר ככול שרמת המיסוי בענף גדלה.

העלאת הסיכון בענף - התזזיתיות בענף, שאינה מנת חלקו של שר האוצר הנוכחי, אלא הוא רק ממשיך את דרכו של קודמיו (עיינו ערך יאיר לפיד עם מע"מ אפס), גורמת לכך שהיזמים בענף חרדים (כמו כולנו) מה ילד יום? עם איזו יוזמה/גזירה חדשה יצא שר האוצר מחר כדי להפסיק את הסחף בשוק? אולי מס חדש? אולי קנס על פיגורים? אולי רגולציה נוספת על מימון? בסיטואציה זו החששות גוברים, תפיסת הסיכון בענף גוברת, המוכנות של יזמים להסתער על פרויקטים גדולים מצטמצמת ובפועל הם שוקלים צעדיהם היטב לפני שהם נגשים למכרזים ו/או מתחילים בביצוע פרויקטים. עדות חיה וכואבת לכך אפשר כבר לראות בדמות פשיטות הרגל חדשות לבקרים של חברות בניה, שכבר אינן מסוגלות לעמוד בקשיי המימון, בלחצי הבנקים וברווחיות הנמוכה שלהן. כל אלו, מן הסתם, משפיע לא בכיוון הנכון על הרצון להגדיל את ההיצע.

"מדד הייאוש הציבורי" - ההחלטות הנמהרות ליישם צעדים רגולטוריים משמעותיים בענף, כשמידת
התרומה שלהם לשינוי המגמה נמוכה אם בכלל, גורמות לירידה במידת האמון שהציבור נותן ביכולתה של הממשלה להשפיע על מחירי הדיור. וככול שמדד הייאוש גובר כך הנטייה לרכוש דירות הולכת וגדלה. ההשפעה על הציבור בנקיטת צעד ספוראדי כזה או אחר הנה זמנית וכשתוקפה פג אנו עדים להסתערות על השוק בדומה לאפקט שחווינו לאחר מות מע"מ אפס או לפני החלת העלאת מס הרכישה. אדי הפופוליזם מתפוגגים הרבה יותר מהר מאשר השפעת הצעדים שננקטו על מחירי הנדל"ן בפועל.

 לאור כל הגורמים הנ"ל, אני לא רואה באופק השנה הקרובה (ואף מעבר לכך) שינוי במגמת עליית
המחירים, אלא במקרה הטוב התמתנות בה.

ואם אתם חושבים לרכוש דירה למגורים או להשקעה ועדיין יש בכם הספק לגבי מגמה זו - אם תבחרו לרכוש באזורי הביקוש, במרכז הארץ, ב"מדינת גוש דן", סביר מאוד להניח שבראש השנה הבאה
תברכו על המוגמר.

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן מניב - לחץ כאן

לקריאת המאמר המלא - לחץ כאן

חזרה לרשימת המאמרים
מהן הסיבות העיקריות שבעטיין שינוי המגמה לא נראה עוד באופק השנה הקרובה?

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?