077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

"תשואה מובטחת" - מה עומד מאחורי זה?

מעת לעת אנו נתקלים ונשאלים על פרסומים של חברות ישראליות שונות, המציעות לנו עסקאות נדל"ן עם "תשואה מובטחת" - זה באמת מאוד מושך להשקיע בעסקה שיש בה בטחון כזה, במיוחד כשמדובר על תשואה דו-ספרתית.

אני חייב להודות, שכשמגיעים אלי לייעוץ משקיעים פוטנציאליים ומעלים בפני את צמד המילים הזה "תשואה מובטחת" ומטיחים בי אותן כארגומנט נגדי ביחס להשקעות נדל"ן בארץ, שבהן התשואה השוטפת נמוכה יותר, אני מוצא עצמי נבוך בניסיון להסביר להם, שלא כל הנוצץ זהב ושיש סבירות גבוהה, שהעסקה עליה הם מדברים, טומנת בחובה מידע, שאינו אמין לגמרי בלשון המעטה.

משקיעים לעיתים כל כך רוצים להאמין שניתן לבצע עסקת נדל"ן, שתבטיח להם תשואה מאוד גבוהה ואפילו בקלות, הגם שזה נמצא מעבר לים, שהם נמנעים מלבדוק לעומק את תנאי העסקה, מצב השוק, מחירי הנדל"ן בסביבה ועוד מרכיבים, שעשויים לשפוף להם אור על ההשקעה ולהבטיח להם שהם באמת עושים עסקה בטוחה.

עליית מחירי הנדל"ן שאנו עדים לה בארץ בשנים האחרונות, הפכו את ההשקעה בארץ ליותר קשה להשגה ואת התשואה למשקיעים לנמוכה יותר מבעבר. גם ההון העצמי הנדרש לבצע השקעת נדל"ן בארץ אינו נמוך כשהיה. כל אלו גורמים למשקיעים רבים לחפש פתרונות של השקעה בחו"ל וארה"ב היא בהחלט יעד מעניין. 

העובדה שמדובר על כלכלה חזקה, שעברה משבר משמעותי ב - 2008 שהשפיע והוריד דרמטית את מחירי הנדל"ן שם, כשבחלק מהערים עדיין לא התאוששו מהמשבר, שנדרש הון עצמי הנמוך מ - 100,000 דולר כדי לרכוש בית פרטי (הרבה פחות מ - 500,000 ₪ - כמו מחיר של דירה בשכונה לא ממש טובה בב"ש או בחיפה) וכל זה מבטיח לנו תשואה דו ספרתית - הופכת את האופציה להשקעה בארה"ב למאוד אטרקטיבית בעיני המשקיע הישראלי הטיפוסי.

ולמרות שלמדו אותנו ש - "אין ארוחות חינם" סיר הבשר האמריקאי נראה מפתה מתמיד עד שהוא מעוור אותנו מלבחון את מהות העסקאות המוצעות לנו.

"תשואה מובטחת" צריך להיות עבור המשקיע המתחיל (ובכלל...) סוג של תמרור אזהרה. כיצד ניתן להבטיח בשוק חופשי ומשתנה (נדל"ן או שוק ההון) תשואה בטוחה? ואם כבר החברה המציעה את ההשקעה מבטיחה תשואה - מה מחיר ה"ביטוח" שלה? הרי לכולם ברור שאין מדובר בחברה ללא מטרות רווח.

אז איך זה עובד? איך אפשר להבטיח ולקיים לכאורה תשואה? 

זה כל כך פשוט שזה תמוה איך אנשים (ולא מעטים...) נסחפים להשקעות כאלו.

החברה המציעה את ההשקעה, רוכשת נכס במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שאותו היא מציעה למשקיע. כמה נמוך? מספיק נמוך כדי לאפשר לה להחזיר את כל ה"תשואה המובטחת" למשקיע בדמות תשלומי שכירות לתקופה נתונה (בד"כ לא פחות מ - 3 שנים, בכדי שהמשקיע ירגיש מאוד בטוח) ובתוספת הרווח שהיא מבקשת לעצמה עבור העסקה. "התשואה המובטחת" מועברת למשקיע בתשלומי שכירות חודשית לאורך כל תקופת השכרת הנכס, ב - 12 צ'קים/תשלומים מראש או מדי חודש, לכל
שנה. מה יותר בטוח מזה? בתום תקופת השכירות הנקובה, הנכס אמור להימכר והרווח ממנו יחולק בין החברה למשקיע. אלא מכיוון שמראש הנכס תומחר למשקיע בעשרות רבות של אחוזים מעבר למחירו האמיתי בשוק - רווח הוא לא ממש יראה במכירה. במבנה עסקה כזה המשקיע למעשה, משלם לעצמו את התשואה באמצעות תשלומי שכ"ד והוא מעביר את כספו מכיס לכיס – מכיס ההשקעה הראשונית לכיס דמי השכירות החודשיים. בסופו של דבר מדובר על עסקה שתניב לו תשואה אמיתית (לפני מס והוצאות נוספות) של כ - 1% בשנה – הרבה פחות ממה שהוא יוכל להשיג כמעט בכל השקעה אלטרנטיבית הוגנת בנדל"ן.

מה שעוד יותר מפליא, שהמקרה המתואר כאן והחברה הנדונה איננה הראשונה שפועלת כך וככול הנראה היא גם לא האחרונה.

אז מה המסקנה - למרות הרצון של כולנו ״לעשות קופה כאן ועכשיו״, חשוב לבחון כל השקעה בעין מקצועית ולקבל החלטה מושכלת.

חשוב להבין ששוק הנדל״ן העולמי מציג היום תשואות נמוכות מ-5% בשוטף. בתקופה זו, את ה״כסף הגדול״- עיקר הרווחיות, יש לגזור דווקא מהשבח הצפוי ולא מהמניב. רכישת נכס בשוק שנפגע והתחיל להתאושש.

תשואה (מוצהרת) נמוכה יותר אבל ברמת בטחון גבוהה הרבה יותר ועל בסיס נתוני אמת של חברה אמינה - משתלמת הרבה יותר מאשר חלומות כזב על "תשואה בטוחה”.

להרשמה לכנס השקעות בנלד"ן מניב בישראל - לחץ כאן

לקריאת המאמר המלא - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
"תשואה מובטחת" - מה עומד מאחורי זה?

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?