077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

מחירי הדירות: ההפתעה הלא נעימה שמחכה לכחלון

"הכלבים נובחים והשיירה עוברת...." - למרות כל הצעדים שכחלון מבצע (כשגולת הכותרת שלו היא - מבצעי מכירת דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן) וכל אלו שהוא רק מכריז עליהם טרום ביצועם (כשההכרזה התורנית היא תכנית המיסוי על דירה שלישית ויותר), בשלב זה - מחירי הדירות ממשיכים לדהור קדימה.

חשוב לציין, שלא נכון להסיק מסקנות רק לפי נתוני חודש אחד (במקרה דנן - אוגוסט האחרון) על המגמה הכללית - אך אנו רואים את המשכיות עליות המחירים לאורך השנה וחצי האחרונות מאז קיבל כחלון את תפקידו ואפילו, יש לציין ביתר שאת. ואולי דווקא בשל כך בוחר שר האוצר, מדי מספר חודשים, לצאת בהכרזה מתוך כוונה ליישם שינוי שמטפל דווקא בביקושים, כאשר ברור כבר שהמשקיעים הם הקורבן האולטימטיבי מבחינתו (גם אם לא הנכון) לאי הצלחתו לטפל במחירי הדיור הממשיכים לגאות.

מה שחבל הוא, שבמקום לטפל בשורש הבעיה ולהציף את השוק ביחידות דיור, לא רק ברמה סקטוריאלית, בדמות מבצעי מחיר למשתכן לצעירים הנמנים עם אוכלוסיית הזכאים ולא רק בפריפריה,
כחלון ממקד את תשומת הלב הציבורית באופן  די פופוליסטי באויב לכאורה של שוק הנדל"ן - המשקיעים ומנסה לחבוט בהם פעם אחר פעם כאילו שכאן טמון הסוד הגדול שייתן את המענה המושלם למשבר הנוכחי. מכיוון שהתופעה חוזרת על עצמה (העלאת מס הרכישה לרכישת דירה שניה לפני קצת יותר משנה ועתה המיסוי על דירה שלישית) אי אפשר שלא להרהר בכך שאולי מדובר על הטעיה מכוונת כדי להסיט את הפוקוס מאי ההצלחה שלו בהבטחה הנחרצת שלו טרום הבחירות?

ואם נחזור להבטחות של שר האוצר - למרות שלפני שנבחר ובתחילת דרכו כשר האוצר הוא ואנשיו דיברו על הורדת מחירי הדיור, מזה מספר חודשים הסלוגן שלו כבר השתנה (מתוך הבנה נכוחה
שלו, שמטרה זו, אם תושג, לא תושג על ידו בזמן הקרוב) ועתה מדברים רק על הנגשת הדירות והורדת המחירים לזוגות צעירים. המיקוד על מבצעי מחיר למשתכן הולם את הסלוגן החדש, אלא שהתוצאות בשטח עדיין לא מורגשות והשפעתם על מחירי הדיור שולית בשלב זה, אם בכלל - גם בגלל שחלק מהיזמים בחלק מהפרויקטים לא מרימים את הכפפה (בשל היעדר רווחיות נדרשת מהפרויקטים מנקודת מבטם), גם בגלל שהסתברות לזכייה בכלל ובאזורי הביקוש בפרט לזכאים הנה נמוכה להחריד וגם בגלל שהתהליך ארוך יותר ממה שתכננו ובהגדרה הוא עתיד להמשך מספר שנים.

במצב זה, כשכל הביצים נמצאות בסל המחיר למשתכן והתוצאות בוששות לבוא - צריך למצוא גורם שאליו ניתן להפנות את חצי האשמה. כאילו ש - 50,000 מחזיקי הדירות (3 דירות ויותר) הם
הגורם למשבר הנדל"ן ומלחמה בהם תביא את הישועה ואת הסדר חזרה לשוק הנדל"ן שיצא משליטה. אגב, חשוב לזכור שהמשקיעים בכלל, ללא קשר למספר הדירות שבבעלותם, הם אלו היום שמאפשרים דיור בר השגה לכל אלו שידם אינם משגת לרכוש דירה – אותה אוכלוסייה שלכאורה כחלון מנסה לסייע לה. למרות שאני לא מאלה שחושבים שהמס על דירה שלישית, אם יושת, יתגלגל ברובו על השוכרים (אני מאמין שרק בחלקו), אין לי ספק שאוכלוסיית השוכרים הם בהחלט נפגעים מרצף הצעדים שהאוצר מיישם על בעלי הדירות להשכרה. אם במקביל לכך, כפי שנהוג ברוב העולם המערבי, הממשלה היתה דואגת לדיור ציבורי בשכירות ארוכת טווח, אפשר היה להבין מדיניות זו - אבל זה כמובן כבר לא יקרה
בדורנו...

ברור שבסופו של דבר - ימים יגידו האמנם יש בצעדים אלו כדי לשנות את המגמה של מחירי הדיור. אבל
החשש הגדול של הציבור המבולבל ובצדק צריך להיות מזה שכשתתפוצץ בועת ההבטחות והצעדים המצמצמים את הביקוש, במתכונת של שליפות ספוראדית ומאולתרות ללא תכנית סדורה, יהיה תיקון של מחירי הנדל"ן למעלה בדומה למה שקרה לאחר שאדי תכנית מע"מ אפס של לפיד, קודמו של כחלון, התפוגגו מהאוויר.  

הציבור מצפה לשינוי מגמה במחירי הנדל"ן, אך סבלנותו פוקעת ומידת החשדנות שלו, לאור התנהלות הממשלות האחרונות מ - 2008 ועד היום בהקשר למשבר הנדל"ן, גדולה והקרדיט לכחלון נמצא
במגמת ירידה מתמשכת. סביר מאוד שמתוך כך, עם לא מעט ניחוחות של פאניקה, פועל עתה כחלון. אלא ששוב נזכיר ששוק הנדל"ן אינו שוק הסלולר ובתור שכזה הוא דורש תכנית מערכתית, רב שנתית, שתשנה את מפת הנדל"ן בארץ ואת המחירים בכיוון הרצוי. אין לכך פתרונות קסם ולא ניתן בשליפת שפנים מהכובע ליצור שינוי, אלא רק מקסם שווא, אבל את זה קשה למכור לבוחר וזה ככל הנראה, להבנתו של כחלון, לא יביא לו מנדטים בבחירות הבאות.

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן בישראל - לחץ כאן

לקריאת המאמר המלא - לחץ כאן

חזרה לרשימת המאמרים
מחירי הדירות: ההפתעה הלא נעימה שמחכה לכחלון

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?