077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

מחיר למשתכן או מחיר למהמר...?

תכנית הדגל של שר האוצר "מחיר למשתכן" כבר יוצאת לדרך, גם אם מאוחר ולאט מדי וכבר אפשר לבחון את הכיוון הכללי שלה לפחות לשנים הקרובות.

חשוב לי לסייג ולומר, שהמספרים עליהם כולם מתבססים (וגם אני) בתכנית זו עלולים להיות מוטים ולצערנו לא פעם הם מוצגים גם על בסיס אינטרסים של כל אלו, שיוקרתם הפוליטית עומדת על הכף באם התכנית תצלח או לא. לאחר שאמרנו זאת – בואו נלמד קצת את הנתונים הראשוניים שאנו ניזונים
מהם עתה ונסיק מהם לאן התכנית הזו מובילה את הזכאים לה.

ההערכה הכללית מדברת על 100,000-130,000 זכאים (ובהתאמה - יחידות דיור נדרשות), העונים על הקריטריונים של התכנית. עד עתה ביקשו וקבלו זכאות 37000 זכאים בלבד (פחות מ - 30% - נתון מעניין שגם קצת מלמד על אמון הציבור בתכנית...). כ- 60% מהזכאים הם מאזור המרכז בעוד הרוב המוחלט של יחידות הדיור המתוכננות להיות משווקות במסגרת התכנית יהיו בפריפריה.

בואו נבחן במקביל את ביצועי הפרויקט עד כה - עד סוף השנה הכוונה היא לשווק כ-  15,000 יחידות דיור ולהגיע לעוד כ - 30,000 יחידות דיור נוספות עד סוף 2017. אלו מספרים די מרשימים אך מדובר
כרגע על כוונה. בפועל הוגרלו עד עתה רק כ-  1,200 יחידות דיור ב - 3 פרויקטים בלבד.

השורה התחתונה היא, שהסתברות לזכייה של זכאים ביחידת דיור בתכנית מחיר למשתכן באופן כללי היא נמוכה ומגיעה בפריפריה ל - 1 ל - 10 לערך והיא עוד הרבה יותר נמוכה ומגיעה לרמה של
1 ל - 100 באזורי הביקוש. נוסיף לזה את מימד הזמן, שגם הוא לא ממש ידוע ומכאן נוכל להסיק שמי
שמעוניין לדאוג לעצמו לפתרון דיור סביר למגורים (ולא להשקעה) בשנים הקרובות לוקח על עצמו לא מעט סיכון באם הוא שם את כל יהבו על תכנית זו. למעשה מדובר על סוג של הימור.

מעבר לכך, מכיוון שהרוב המוחלט של יחידות הדיור המוצעות במסגרת התכנית יבנו בפרפריה בעוד 60% מהזכאים הם מאזורי הביקוש - רוב יחידות הדיור שירכשו בפועל יהיו לזכאים, שינצלו את ההטבה לטובת רכישה של דירה להשקעה ולא למגורים (האם לכך כיוון שר האוצר?).
                                            
בואו ננסה להבין איזה סיכון לוקח על עצמו זוג צעיר מראשון לציון למשל, ששפר עליו מזלו (כך זה נראה לפחות...) וזכה בהגרלה (אם לא בראשונה, אז בשניה או לכל הפחות בשלישית – אם הוא לא התייאש עד אז) ורכש דירה בעפולה במסגרת התכנית ולקח לצורך כך משכנתא של 700,000 ₪, הדורשת החזר חודשי של כ - 2,500 ₪ בחודש לתקופה ארוכה, זאת בנוסף לתשלום שכ"ד שוטף שהוא נדרש לשלם בעבור דירת מגוריו השכורה בסך של כ - 4,000 ₪ בחודש בראשון לציון, בידיעה שבעוד 3-5 שנים כשיקבל את מפתחות הדירה שזכה בה בעפולה, יוצעו במקביל לדירתו לשוק עוד אלפי יחידות דיור, שהביקוש לשכירות להם יהיה, סביר להניח, נמוך משמעותית מההיצע?

ועוד נקודה - מכיוון שאותם זכאים לא באמת מתכוונים לעבור לגור בעפולה, הם יהיו מעוניינים לאחר 5 שנים, כפי שהתכנית מאפשרת להם, למכור את דירתם ברווח משמעותי שיאפשר להם, כך הם מקווים, לרכוש את בית חלומותיהם בראשון לציון או בסביבה הקרובה לה. אלא שהם לא יהיו היחידים במצב זה -
כמותם יהיו עוד עשרות/מאות רבות של מוכרים פוטנציאליים נוספים, אך בהיעדר תשתיות מתאימות וללא תנופת פיתוח תעסוקתי/חברתי/חינוכי/תרבותי בעפולה - מה יהיה הביקוש לדירות אלו והאם יוכלו הזכאים המאושרים שעלו בגורל לממש את הרווח שציפו לו במהלך סיבובי זה?

הזכאים עלולים למצוא עצמם בעוד מספר שנים במצב שבו תמורת הרווח לכאורה שהשיגו ברכישת דירה ב - 200,000-300,000 ₪ פחות ממחירי השוק, הם יאלצו להיפרד לאורך השנים מסכומים צבורים
הרבה יותר גבוהים בשל עלויות שכירות ומימון גבוהות וקושי בהחזר המשכנתא וברווח מוגבל משבח, אם בכלל. זאת ועוד כשמחירי הדירות באזורי הביקוש ימשיכו לטפס מעלה ובפועל המרחק שלהם מדירת המגורים החלומית שלהם עלולה להפוך לפנטזיה עצובה. במצב זה לא בטוח שמי שיש לו מזל וזכה בדירה הוא גם יזכה להרוויח ממנה ולראות ממנה עדנה...

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן מניב בישראל - לחץ כאן

למאמר המלא - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
מחיר למשתכן או מחיר למהמר...?

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?