077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

קבוצת רכישה - האור לא בטוח שנמצא בקצה המנהרה

קבוצת רכישה - לא רק במקרה של ענבל - האור לא בטוח שנמצא בקצה המנהרה...

הוא כנראה טמון באינטואיציה שלכם.

פרשת ענבל אור, שלא מפסיקה לרדת מהכותרות (מעניין למה?) שופכת לנו הרבה אור על כל עניין קבוצות הרכישה, שהפכו בעשור האחרון להיט נדל"ני, שהרבה רוכשים, משקיעי נדל"ן ואחרים, לוקחים בהן חלק או לפחות מתעניינים בהן.

מניסיוני למדתי ש - "אין ארוחות חינם" ומכיוון שהסיבה העיקרית שבעטייה נהרו לקוחות לקבוצות הרכישה היא הבטחת המחיר הנמוך – נדרש לבדוק האם בצד הרווח הפוטנציאלי הגבוה יש גם מחירים שצריכים לשלם. ברם, בצד המחיר הנמוך (לפחות על הנייר, בשלב הרכישה) המובטח (לכאורה...) עסקת רכישת נכס למגורים בקבוצת רכישה טומנת בצידה סיכונים, שחשוב להכיר אותם, להיות מודעים להם ולקבל בסופו של דבר את החלטת הרכישה, באחת העסקאות הגדולות ביותר שרובנו יעשו בחייהם, מתוך בהירות ומודעות לכל המשמעויות, הסיכונים והסיכויים שבה.

לעיתים המחיר הנמוך (לא רק בקבוצות רכישה) הנו מלכודת, המסתירה מימדים בעסקה, שבאופן מכוון (כך מסתבר) אינם מובאים לידיעת ציבור הרוכשים הפוטנציאליים.

מתוך ההבנה (ורובנו כבר למודי ניסיון) שכאמור "אין ארוחות חינם" חשוב שנדע, שבכל עסקת נדל"ן של מחיר נמוך יש גם סיכונים שאנחנו חייבים להישמר מפניהם או לפחות להכיר אותם, להבין אותם ולשקלל אותם במחיר הנמוך לפני החלטת הרכישה. את זאת נדרש לעשות ביחס לעסקאות אלטרנטיביות, שבהן המחיר אולי יקר יותר, אך יש בהן יותר וודאות ופחות סיכון, השקלול של שני הגורמים המשמעותיים
ביותר בעסקת נדל"ן (ובהשקעות בכלל): מחיר/רווח פוטנציאלי וסיכון - הוא שצריך לקבוע עבורנו איזו עסקה נעדיף.

המשרדים המפוארים, הפרסום המאסיבי, ההשקעה האדירה בויזואליות הפרויקט, הברושורים היוקרתיים, סרטי התדמית המושקעים מדי, אנשי המכירות הצעירים, היפים והרהוטים - כל אלו הרבה פעמים מתבררים כהסחות דעת, שמטרתן להסתיר את המראה האמיתי של מתווה הפרויקט אותו מוכרים לנו, שמתחת לכל העטיפות שלו הוא מסתתר כשהוא עירום והרבה פחות מרשים.

אם נתייחס לסוגיית ענבל אור כאל מקרה פרטי ואפילו לא מייצג (אגב, לטעמי מהרבה בחינות הוא באמת לא מייצג ואני מניח, שברוב המקרים היזמים של קבוצות הרכישה הרבה יותר הוגנים מאשר הגברת הראשונה של באר שבע, שכפי הנראה משהו עלה לה קצת יותר מדי לראש...) נשאלת השאלה - מדוע קבוצות הרכישה, שפרצו אלנו בשעטה גדולה והבטיחו חסכון דרמטי במחירי הנכסים הנן כה בעייתיות?

הסיבה היא בסיסית וקשורה במבנה העסקה של רכישת דירה בקבוצת רכישה. למעשה ישנם שני מרכיבים, שיכולים להפוך את מתווה קבצת הרכישה לכזה, שמייצר רווח פוטנציאלי גבוה לרוכשים:
  • הנחות המס
  • צמצום הרווח היזמי
לגבי הנחות המס - כשהומצאו קבוצות הרכישה הרוכשים בקבוצות הרכישה היו פטורים ממע"מ וממס רכישה על רכיב הקרקע בעסקה - מדובר על חסכון נכבד של 17% ועוד 3% (במקום 5% - 8%) על המע"מ ומס הרכישה בהתאמה ברכיב זה - מדובר על חסכון מהותי במיוחד כשאנו מדברים על ערך הנדל"ן שהולך ומאמיר. לפני כשנתיים, בעקבות לחצים לא מתונים של יזמי נדל"ן וקבלנים שטענו לאפליה שלהם בהקשר זה - נכנס תיקון לחוק והפטור ממע"מ וממס הרכישה לרכיב הקרקע בוטל. חבל.

לגבי צמצום הרווח היזמי - מכיוון שקבוצת הרכישה היא היזם בפועל - עניין צמצום הרווח הוא פועל יוצא של היכולת של קבוצת הרכישה ו/או מנהליה לנהל את הפרויקט ביעילות, בשקיפות, באמינות ובמקצועיות. במקרה זה התוצאה תלויה במרכיבים אלו. הניסיון מלמד שבהרבה מקרים החיסכון אינו משמעותי, אם בכלל והבעיה היותר כואבת היא שהדרך לדירה הולכת ומתמשכת ובהרבה קבוצות רכישה הפער בלוח הזמנים לקבלת הנכס בין התכנון לביצוע בפועל לא נמדד בחודשים אלא בשנים. כמובן  שלכך יש מחיר לא זול במיוחד כשהרוכשים בקבוצה מתחייבים במקביל לרכישת הנכס החדש לפנות את דירות המגורים שהם גרים בהם.

בהקשר זה רכישת נכס בקבוצות רכישה סובלת מכל החסרונות שברכישת נכס על הנייר מקבלן/יזם ביחס לרכישת נכס קיים/יד שניה: אי וודאות בלוח הזמנים ובד"כ יותר מ - 3 שנים בין מועד התשלום הראשון למועד קבלת המפתחות, שינויים בתכולת הפרויקט ובתקציב שלו, שברוב המוחלט של המקרים עולה למעלה ולא להיפך, השתת היטלים, תשלומים ואגרות על הרוכש, שלא על כולם הוא ידע במועד החתימה, שיכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים, בזבוז זמן ואנרגיה בעימות מול הקבוצה בכדי להגן על האינטרס של הפרט/הרוכש ועוד.

ועוד מרכיב חשוב, שחייב להילקח בחשבון, בהקשר לפרובלמאטיות של רכישת דירה בקבוצת רכישה הוא העובדה, שבקבוצת רכישה אנחנו לא לבד. קיימת תלות מובנת של הפרט בקבוצה, לטוב ולרע. אם הקבוצה מתנהלת באופן מאורגן, מחויב, מקצועי ולא אינטרסנטי – הרווחנו, אבל ואם לא? ורצוי לזכור – אנחנו בישראל ואנחנו חברים בקבוצה אחת עם ישראלים...בהקשר זה כששוחחתי בעניין הקונספט של קבוצות הרכישה עם עורכת הדין שלנו בנושא מקרקעין אפרופו ההסתבכויות המתוקשרות לאחרונה, היא אמרה לי שהיא כמדיניות לא מייצגת רוכשים בקבוצת רכישה. לתמיהתי מדוע? התשובה שלה היתה חדה ופשוטה – "אני לא נכנסת למשא ומתן משפטי במקום שבו ידי על התחתונה" משמע, קבוצת הרכישה מכתיבה לפרט החובר אליה את תנאים העסקה גם ברמה המשפטית והיכלות הממשית שלו או של עו"ד מטעמו לשנות את התנאים הנה מוגבלת ובפועל אפסית.

 אני צופה לאחרונה, כמו כולם, בכתבות על ענבל אור ועל לקוחותיה ועם כל הכעס שיש לי על ההטעיה המאורגנת שנעשתה והאמפטיה שיש לי ללקוחות/רוכשים שהונו אותם, אני חייב לשתף אתכם בתמיהה שיש לי נוכח הקלות הבלתי נסבלת, שבה אנשים שלמו מאות אלפי שקלים בעסקאות אלו מבלי שבדקו אותם לעומק, ללא וידוא קבלת בטוחות, ללא הטלת ספק או הצפת שאלות פשוטות לגבי העקרונות הבסיסיים כל כך בכל עסקה ובעסקת נדל"ן בפרט - מה אני מקבל?מתי? ובאיזה רמת ודאות כנגד התשלום שלי? מי שומר על הכסף שלי?

ובקשר זה אני רוצה לשתף אתכם בעוד תובנה שלי, שהתעצמה אפרופו פרשת ענבל אור. תובנה, שככול שאני מתבגר, אני מתרגם אותה מההבנה למעשה/לפרקטיקה שלי בקבלת החלטות.  בבואכם לעשות עסקים, לבצע רכישה משמעותית (ודירה היא ללא ספק עונה על הקריטריונים הללו) מעבר לכל המספרים, החוזים, המילים, הדברים הנאמרים בשיחות בע"פ - שימו לרגע בצד את כל המימדים הרציונאליים ותרגישו מה זה עושה לכם? לגוף שלכם? מה זה עושה לכם בבטן?  

רמז - אם אתם מרגישים תחושת קבס, הפרעות במערכת העיכול לסוגיהן, אתם פתאום זזים באי נוחות, בעיות גב, בעיות נשימה, הזעת יתר או אי סדירות/האצת הדופק – כנראה, שהעסקה ומי שעומד מולכם ואמור לגבות אותה - אינם בשבילכם!. כי בסופו של יום, עסקים עושים עם אנשים ובאשר יהיה מתווה עסקה: קבוצת השקעה, רכישה מקבלן, רכישת קרקע חקלאית, רכישת נכס מסחרי או רכישת דירה יד שניה - אם השותף שלכם לעסקה אינו אמין - צפו בהמשך הדרך לפגיעה. היא תגיע דווקא במקום ובזמן שלא תכננתם ולא חשבתם. כשבוחנים בדיעבד אנשים שרכשו בפרויקטים האלו ואנשים שנפגשו עם הגברת אור ואנשיה – מתברר שכולם טוענים שהם חוו את התחושות הללו – הבעיה היתה שרק חלקם
היו קשובים לכך.

אגב, יש לזה שם - קוראים לזה "אינטואיציה". עצתי - אל תפסיקו להקשיב לה כי בלא מעט מקרים מה שהיזמים בקבוצות רכישה ובכלל מנסים לעשות לכם זה לדחוק אותה לפינה אפילה ע"י הסחת דעת בשיטות מדעיות של פרסום ומכירה מרשימות, מרגשות, מושקעות ויוקרתיות, שאתם אלו שתשלמו עליהן בסופו של דבר ולעיתים זה יהיה מחיר יקר מנשוא.

רוצה לשמוע על איך לבצע השקעת נדל"ן בטוחה - צור קשר

לקריאת הכתבה - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
קבוצת רכישה - האור לא בטוח שנמצא בקצה המנהרה

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?