077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

מה קורה בראשון לציון ובפתח תקווה כשמחירי הדירות בתל אביב עולים?

איפה כדאי יותר להשקיע בת"א או בראשון?

אחד הפרמטרים החשובים המשפיעים על בחירת אזור השקעה בנדל"ן מניב הוא הפוטנציאל באזור זה לעליית הערך של הנכסים במשך השנים. מתוך כך הרבה אנשים מעדיפים את המטרופולין על פני ערי הפריפריה. הבעיה המרכזית היא שבמטרופולין (לדוגמא - ת"א) המחירים יקרים מאוד ומעבר לכך שנדרש לצורך ההשקעה בת"א הון עצמי גבוה מאוד, התשואה השוטפת היא נמוכה ביחס לערי הפריפריה של המטרופולין (דוגמת: ר"ג, פ"ת, הרצליה, חולון, ראשון לציון וכו').
הכתבה הבאה שופכת אור על התנהגות המחירים בשנים האחרונות בערי הלוויין ביחס למטרופולין ומלמדת אותנו, שגם השקעה בערים הסובבות את המטרופולין יכולה להבטיח השבחה משמעותית. אם כן באיזה עיר נבחר להשקיע – בת"א או בראשון? בבאר שבע או בדימונה?

אחד מכללי היסוד בהשקעה בטוחה בנדל"ן הוא בחירה של אזור מרכזי (Prime Location) כזה שמהווה מוקד משיכה לכל הסביבה ובהקשר זה הגורמים הרלוונטיים הנם: אזורי תעסוקה, מוסדות חינוך איכותיים, תרבות, אזורי בילוי וכו'. הכלל הוא, שמחירי הנדל"ן מושפעים מהמרחק מהמטרופולין - ככל שנרחיק ממנו כך המחירים ירדו - כמו בגלים הנוצרים ממוקד נפילת אבן הנזרקת למים.
המטרופולין יוצר תלות לערי הלוויין שמסביבו ובשל רמת המחירים היקרה יותר בו, אנשים מחפשים פתרונות דיור זולים יותר בסביבתו.  

הכתבה מראה כי עפ"י הנתונים של השנים האחרונות - עליית המחירים בערי הלוויין היתה דומה ובחלק מהמקרים אף גבוהה יותר בערי הלוויין ביחס למטרופולין - כך למשל עלו המחירים ב - 2014 בראשון לציון בכ - 6% בעוד שבת"א הם עלו רק בכ - 3%. היעדר אלטרנטיבות סבירות (מבחינת המחירים) למגורים בת"א מחייבת עוד ועוד משפחות לחפש אלטרנטיבות ראויות בערי הסביבה, אותן הן יעדיפו ברוב המקרים על פני דירות זולות בשכונות מוחלשות בעיר הגדולה (דוגמת השכונות בדרום העיר או ביפו). ככל שעתודות הקרקע לבניה בערים הגדולות תצטמצמנה ומחירי הנכסים יאמירו כך נטייה זו תלך ותגבר ותביא לעליית מחירים גם בערי הלוויין.

במטרופולינים שאינם מאוד חזקים מבחינת היכולת שלהם להכיל את ערי הלוויין שלהם בהקשר התעסוקתי בעיקר (דוגמת באר שבע וחיפה) כל זמן שמחירי הנדל"ן ממשיכים לדהור ולא ניתנים מענים מבחינת ההיצע בהם (מגמה שמשתנה עתה לאור החלת הסכמי הגג, מכרזי מחיר למשתכן ולאור העובדה העקרונית שהיצע הקרקעות לבניה בערים אלה גבוה ביחס להיצע במרכז הארץ) - נמשיך לצפות בתופעה זו של עליית מחירים אך ברגע שמגמה זו תשתנה, אנו עלולים לצפות בירידות מחירים, שעוצמתם בערי הלוויין של המטרופולינים שאינם חזקים - תהיה גבוהה הרבה יותר מאשר במטרופולין
עצמו.

תופעה זו תורגש הרבה פחות, אם בכלל בערי הלוויין של ת"א ממספר סיבות:

ראשית, עתודת הבניה במרכז הארץ המצומצמות הרבה יותר מאשר בפריפריה. שנית, ערים אלו ייצרו ומייצרות לעצמן אזורי תעסוקה, העומדים בזכות עצמם ובחלקם הגדול גם מתחזקים שירותים קהילתיים שמהווים גורמי משיכה אליהם.

ועל כן בעת שאנו שוקלים רכישת דירה להשקעה, חשוב להסתכל לא רק על מגמת המחירים ההיסטורית, אלא לנסות לחזות את המגמות העתידיות.

בחירה בהשקעה בערי לוויין שבסמוך למטרופולין חזק (דוגמת ת"א) היא סוג של תעודת ביטוח בפני ירידות מחירים כמו גם פוטנציאל רווחיות גבוה לאורך זמן.

מעוניינים לבדוק את הפוטנציאל ההשקעה שלכם בנדל"ן?
התקשרו עכשיו 077-5276000

לקריאת המאמר - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
מה קורה בראשון לציון ובפתח תקווה כשמחירי הדירות בתל אביב עולים?

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?