077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

האם בשורת "מחיר למשתכן" של שר האוצר המבטיחה ירידה במחירי הדירות לזכאים במאות אלפי שקלים?

האם בשורת "מחיר למשתכן" של שר האוצר, המבטיחה ירידה במחירי הדירות לזכאים במאות אלפי שקלים, תביא לירידת המחירים, שכל כך דרושה עתה לענף הנדל"ן?

על פניו זה נראה פשוט ועל כן גם מבטיח - האם ההבטחה תתקיים? מסתבר שבפועל המציאות הרבה יותר מורכבת.  

אחד מהדגלים, אם לא הדגל של משה כחלון בנושא פתרון משבר דיור הנו פרויקט "מחיר למשתכן" ולשם שינוי אפשר לומר עתה כי הוא לא רק מתכוון לכך אלא גם עושה – מבצעי מחיר למשתכן קורמים עור וגידים וכבר מאות יחידות דיור חדשות יוצאות במכרזים וחלקם הגדול כבר מקבל מענה מיזמים.

על רקע זה שמחו מאוד במשרד האוצר לבשר על מפנה במגמה בשוק ועל ירידה בביקושים בכלל בשל ההבטחה לספק לזוגות צעירים דירות מוזלות במסגרת מבצעי המחיר למשתכן. זאת ועוד, העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שניה, מצביעה על ירידת היקף רכישות הדירות ע"י משקיעים. שתי מגמות אלו מלמדות על ירידה כוללת בביקושים בשוק ומתוך כך ההנחה היא, שממש בקרוב נוכל לראות ירידת מחירים שכולם כה מייחלים לה.

אם כך, הכיצד ניתן להסביר את העובדה שמדד הדיור עלה בחודשים ספטמבר-אוקטובר בכ – 0.8% בדומה למגמת העלייה שאנו עדים לה בשנתיים האחרונות?

ההסבר לכך נובע ממספר סיבות:

ראשית, קיים פער מובנה בין הביקושים בפועל ליחידות דיור המיועדות לזכאי מחיר למשתכן לבין אלו שזמינות להם בפועל. בהגרלות שנערכו במבצעים שהוצעו לזכאים עד כה היחס בין מספר יחידות הדיור שהוצעו לבין המבקשים אותם היה במקרה הטוב 1 ל – 25. יחד עם זאת הידיעה כי קיים סיכוי, גם אם קטן, לזכות בדירה במחיר מוזל משמעותית ממחיר השוק, ימשיך לגרום לכל אלו שחושבים שהם זכאים להמתין למבצעים הבאים ובפועל הם יוצרים בכך ביקושים כבושים, שמסתירים את הביקושים האמיתיים בשוק. הבעיה היא שבניגוד למוצרים אחרים – נדל"ן הוא מוצר עם ביקוש קשיח – במוקדם או במאוחר
אותם זכאים שלא יזכו בהגרלה ראשונה, שניה וכן הלאה,  יאלצו לממש את הצורך שלהם בדירה והביקושים המשמעותיים האלה, שלא יוכלו בשנים הקרובות למצוא מענה מתוך ההיצע המוגבל של יחידות דיור חדשות לזכאי מחיר למשתכן, יתפרצו לשוק ויביאו בהמשך לגל עליות מחירים. כמו במקרים קודמים של המחאה החברתית ומע"מ אפס – הירידה בביקוש כתוצאה מהציפיות לירידת המחירים לא תוכל להמשך לנצח. אם נזכור כי, למרות כל הדיבורים, ההבטחות וההצהרות, בפועל מ – 2011 היקף התחלות הבניה נותר סביב 45,000 יחידות דיור בשנה, הרי שברור ששינוי דרמטי בהיצע לא הולך להתרחש בזמן הקרוב. בתנאים אלו של היצע נתון וביקוש כבוש שיתפרץ – די ברור מה יקרה למחירי הדיור בשנים הקרובות.  

שנית, מחיר למשתכן יוצר עיוות בשוק, המגדיל באופן פרדוכסלי את הפערים שבין הביקוש להיצע. עיקר תשומת הלב ניתנת עתה לזוגות צעירים הזכאים עפ"י תנאי המחיר למשתכן. חוסר ההלימה בין המענים בצד ההיצע לביקושים בהתאם לצורכי השוק על גווניו השונים, יגרום בפועל ללחץ עודף של ביקוש על היצע נמוך ועקב כך לעליית מחירים בסגמנטים הרלוונטיים. האם ניתן מענה מספק למשפרי הדיור? האם ניתן מענה מספק לכל הציבור, שאינו עונה על הקריטריונים של זכאי מחיר למשתכן? מכיוון
שהדברים לא נבחנים לעומקם – יש סבירות גבוהה שבמרכיבים אלו יהיו לחצים של הביקוש ובהיעדר היצע של יחידות דיור מתאימות המחרים עלולים לטפס מעלה. אם נוסיף לכך את העובדה, שיחידות הדיור המיועדות לזכאי מחיר למשתכן לאחר שיאוכלסו יצאו לשוק רק 5 שנים לאחר מכן (בהתאם לכללי המסגרת של מחיר למשתכן) במקרה הטוב – נבין שחוסר ההלימה הזו רק תחריף ותלך.

שלישית, צריך לקחת בחשבון גם את היזמים, שבמסגרת מחיר למשתכן נדרשים לצמצם את הרווחיות שלהם ל – 15% לכל היותר ובכך לקחת סיכון לא מבוטל במיוחד כשמדובר על תכנית שלא לגמרי ברור להם מה יהיו תוצאותיה. כדי למזער את הסיכון ולשמור על מתח רווחים סביר, יידרשו היזמים להגדיל את הרווחיות שלהם בדירות שהם משווקים בשוק החופשי לכל אלו שלגביהם הם אינם כבולים למחירים המוגדרים במסגרת מחיר למשתכן. המשמעות – העלאת מחירים לציבור הרחב. חייבים להבין שמבחינת היזמים מדובר על משחק סכום אפס ותחת המקום שבו הם ידרשו להקטין את הרווחיות הם ימצאו את הדרך לאזן זאת ע"י העלאת הרווחיות במקום אחר.

מתוך כך, צהלת האוצר על הירידה בהיקף רכישת הדירות בחודשים האחרונים והציפיות הגבוהות שמבצעי מחיר למשתכן יביאו לשינוי המיוחל במחירים, נראית במעט מוקדמת מדי. אני מציע בהקשר זה להתייחס למגמות בשוק הנדל"ן בפרספקטיבה רחבה יותר – לא של חודשים כי אם רבעונים ואפילו שנים. בהיבט זה – הדרך לשינוי משמעותי ולא אנקדותלי בשוק עוד ארוכה.

ועוד הערה בשולי העלאת מס הרכישה – מה לגבי הטענה המוצדקת לעת עתה, שמהלך זה הביא לירידה בהיקף רכישת הדירות ע"י המשקיעים?

לאור העלייה הדרמטית במחירי הדירות בשנים האחרונות, כשמנגד עליית מחירי השכירות היתה מתונה (פער של יותר מ – 30% ביניהם) בשל היצע גבוה יחסית של דירות להשכרה, שהוצעו ע"י משקיעים – לא ירחק היום, שבשל היציאה של המשקיעים מהשוק, היצע הדירות להשכרה יפחת ומחירי השכירות יתאזנו ויעלו באחוזים נכרים.

בהקשר זה נשאלת השאלה – למי יותר יכאב בכיס – לאלו שרוצים לרכוש דירה ראשונה או לאלו שלא יכולים לרכוש דירה ראשונה ונאלצים להמשיך לגור בשכירות, אלא שעתה היא תהייה יקרה בעשרות אחוזים?

האם תמונה זו עמדה לנגד עיניהם של פקידי האוצר ושר האוצר כשהמליצו על העלאת מס הרכישה? מסופקני.

אין ספק שניווכח באפקט בומרנג, שיחזור אלנו בדמות עליית מחירי השכירות.

לצערי, זה כבר לא חדש שהשיקול הפופוליסטי בקבלת החלטות משמעותיות בשוק הנדל"ן ע"י מקבלי ההחלטות הוא השיקול המרכזי ולאו דווקא ההיבטים וההשלכות המקרו כלכליות.

לקריאת המאמר - לחץ כאן

חזרה לרשימת המאמרים
האם בשורת "מחיר למשתכן" של שר האוצר המבטיחה ירידה במחירי הדירות לזכאים במאות אלפי שקלים?

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?