077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

היום : משרד האוצר: מספר העסקאות בשוק הדיור צנח בספטמבר ב- 25%

האם העלאת מס הרכישה משיגה את התוצאות המקוות לה, כלומר מגמת ירידה
במספר המשקיעים בשוק?

על פי משרד האוצר - אכן כן - האומנם?

הנתונים הנאספים בחודשים האחרונים מלמדים על ירידה בהיקף המשקיעים
בנדל"ן - האם זה מצביע על שינוי מגמה? האם עדיין שווה להשקיע בנדל"ן?

ראשית, חשוב לציין כי הדיבורים על השינויים הצפויים בשוק הנדל"ן באופן כללי והאפשרות להעלאה דרמטית של מס הרכישה, גרמו לעלייה כמעט היסטרית ברכישות דירות ע"י משקיעים (עד כדי שיא של 40% מסה"כ היקף הרכישות בשוק) בחודשים טרום מימוש ההחלטה של העלאת מס הרכישה מ - 5% ל - 8% עבור דירה שניה.

ברור היה, שלאחר מימוש ההחלטה תהיה התמתנות ברכישות, כך שאין ספק שהירידה בהיקף המשקיעים ברבעון האחרון הנה, בחלקה לפחות, פיצוי על הגידול המשמעותי שנוכחנו בו במהלך הרבעון השני של 2015 ובעיקר בחודש יוני האחרון.

שנית, מדובר על תקופה שהנה בגדר "עונת מלפפונים" של המשקיעים - חודשי הקיץ, תקופת החופשות, החגים וכו', שבהם באופן טבעי ומסורתי יש מגמת ירידה בהיקף העסקאות.

שלישית, את המגמות בשוק הנדל"ן צריך לבחון לאורך תקופות ארוכות יותר מאשר מספר חודשים בודדים. לא מן הנמנע, לאור פעילותה של הממשלה החדשה, שהניפה את דגל מחירי הנדל"ן, שאנו נמצאים בתקופה שבה ספינת שוק הנדל"ן מתכננת מסלולה מחדש וברגע שהנתיב החדש יהיה ברור - יחזרו המשקיעים לשוק.

רביעית, ברור שהכבדת הנטל על משקיעים בדמות של העלאת מס הרכישה (ובכל דרך אחרת) תביא לצמצום הפעילות, בעיקר של המשקיעים המתחילים,הלא מקצועיים והלא מנוסים, המושפעים מאוד מתנודות, גם אם זמניות, בשוק. לעומת זאת, על המשקיעים המנוסים, על אלו שמבינים ומכירים את השוק מקרוב - ההשפעה הרבה יותר נמוכה אם בכלל, מהסיבה הפשוטה -

בהיעדר אלטרנטיבות להשקעה סולידית, בטוחה, אחראית ויציבה בשוק - עדיין, גם לאחר הכבדת נטל מס הרכישה - השקעה בנדל"ן הנה האפשרות המועדפת - ומדוע?

השקעה בנדל"ן מניב ("דירה לשקעה" בלשון העם) הנה השקעה לטווח ארוך, שאת הרווחיות והכדאיות שבה ראוי לבחון לאחר שנים (10 שנים ויותר). בזמן זה התוספת של מס הרכישה של כ - 3% מערך הנכס תהיה בטלה בשישים.

ומה בעצם המשמעות של עליה בסדר גודל של כ - 30,000 ₪ לדוגמא (בעלות רכישת נכס שערכו כמיליון שקל) במחיר הנכס כשבאזורי הביקוש אנו עדים לעליה של 0.5%-1.0% במחיר הדירות מדי חודש בשנים האחרונות? מדובר על השפעה שמתבטלת בתוך תקופה של 3-6 חודשים בלבד.

מסיבה זה - המנוסים והמבינים את שוק הנדל"ן, לא ממש מתרגשים מהשינויים האחרונים שהיו בו ועוד פחות מכל הדיבורים לגבי הצעדים הצפויים/התכניות של הממשלה/הכוונות לצמצם עוד את מרכיבים המשקיעים וכו'.

כי בסופו של דבר - השקעת נדל"ן נבונה צריכה לקחת בחשבון ומראש, כבר בשלב התכנון הפיננסי שלה, את כל המרכיבים המשפיעים על הרווחיות בה - בצד ההכנסות כמו גם בצד העלויות ולאור זאת לבחון את כדאיותה. במצב הדברים כיום - החשבון עדיין מאוד פשוט - זה בהחלט כדאי.   

ולכל אלו שיושבים על הגדר כשלאור המספרים, שמשרד האוצר מפרסם כדי לעצור אותם מלהשקיע
בנדל"ן, במקביל לתקשור הבלתי פוסק לגבי מכרזי מחיר למשתכן, הסכמי המסגרת, הדיור הציבורי, הגידול בשיווקי הקרקעות, הכוונות למסות דירות להשכרה ועוד ועוד הם מצפים שאוטוטו מחירי הנדל"ן יצנחו - הצעתי להם היא רק שיהיו ערים לכך ש - "הכלבים נובחים והשיירה עוברת" - שימו לב איך מתנהגים מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש בשנים האחרונות, אל מול הביקושים ושיווקי הדירות בפועל - כל זמן שהפער הזה לא מצטמצם באופן משמעותי (וזה עדיין לא ממש קורה...) - מגמת עליית המחירים באזורי אלו - לא ממש יכולה להשתנות. 
חזרה לרשימת המאמרים
היום : משרד האוצר: מספר העסקאות בשוק הדיור צנח בספטמבר ב- 25%

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?