077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

אם המדינה תצליח לשווק דירות במחיר למשתכן בהיקף נרחב - המחירים ירדו

האם תכנית מחיר למשתכן היא הבשורה הגדולה של הממשלה הנוכחית והיא שתביא לירידת מחירי הנדל"ן כפי שמבטיח לנו משרד האוצר ומשרד השיכון?

יוזמת מחיר למשתכן בהחלט יכולה להשפיע על מחירי הנדל"ן - אבל ישנן ארבע סיבות טובות, שעלולות בסבירות גבוהה, למתן או אף לבטל את ההשפעה של התכנית הזו על מחירי הנדל"ן:

על פי הערכות האוצר ומשרד השיכון ישנם רק כ - 100,000 זכאים היכולים לגשת למכרזים המתוכננים במסגרת "מחיר למשתכן". המכרזים לשנים הבאות מתוכננים עפ"י הערכות אלו. בפועל, ישנם
כ - 660,000 זכאים. הדבר ייצור פער משמעותי בין הביקוש להיצע, שברובו ינותב לרכישת דירות ע"י זכאים, שלא במסגרת המכרזים ויגרור לעליית מחירים.

מרבית המכרזים של מחיר למשתכן מתוכננים לאזורי הפריפריה (מעלות, מגדל העמק, עפולה, קריית
מוצקין, אופקים, דימונה וכו') בעוד עיקר הביקוש הוא דווקא באזור המרכז. מניסיוננו אנו יודעים כי רק המיעוט משנה את מרכז חיו ועובר לגור בפריפריה בשל המחירים. 25% מתושבי במדינה חיים כיום (ויחס זה לא ישתנה מהותית בעתיד הנראה לעין) במחוז המרכז (בין גדרה לחדרה) וזהו המחוז היחיד שבין 2001-2014 נהנה מהגירה חיובית (מלבד יהודה ושמרון – מחוץ לקו הירוק...) – כל שאר המחוזות סבלו מהגירה שלילית. כל זמן שהשקעות ממשלתיות מאסיביות לא ינותבו לפריפרי כדי ליצור שם מקומות עבודה, תשתיות תחבורתיות נאותות, מערכות החינוך משודרגות, מקומות בילוי וכו' – השינוי הדמוגרפי מיוחל של הזרמת עשרות אלפי זוגות צעירים ומשפחות דרומה מגדרה וצפונה מחדרה - לא יהיה באופק.

האומנם מחירי המטרה שאליהם מכוונת הממשלה במכרזי מחיר למשתכן יעמדו במבחן המציאות? האם
הקבלנים יעמדו לאורך זמן בהנחות של עד 300,000 ₪ לדירה במסגרת המכרזים או שמא הם יאלצו להוריד את סטנדרד הבניה באופן שיבטיח להם עמידה ביעדי הרווחיות שלהם בפרויקטים הרלוונטיים באופן שיהפוך את הדירות ב"מחיר למשתכן" לדירות סוג ב' או אולי אפילו סוג ג'? הניסיון מלמד שהקבלנים לא פריירים ואם לא תיושם ע"י משרד הבינוי מערכת אכיפה נאותה, התסריט הזה של שיכוני שנות ה - 2020 יהיה דה-זה-וו של השיכונים בעיירות הפיתוח של שנות ה - 50.

האומנם כל משרדי הממשלה ישכילו לשלב ידיים בתיאום ובסינרגיה בכדי ליישם את התכנית של מחיר
למשתכן? האם הם יצליחו לעמוד בלחצים התקציביים, בלחצים הקואליציוניים ובאינטרסים המנוגדים - אלו שמנעו בעבר יישום של כל מיני תכניות מהפכניות להשפעה על שוק הדיור כגון: מחירי מטרה, מע"מ אפס ועוד. ויתרה מכך - האם הממשלה הצרה הזו תוכל להתקיים מספיק שנים כדי להבטיח את יישום התכנית או שבתוך שנה-שנתיים תקום ממשלה חדשה עם מדיניות חדשה? האם ההר הזה של מחיר למשתכן יוליד עכבר? רמז לתשובה לכך ניתן למצוא בעובדה שמשרד השיכון יצא לאחרונה בהצהרה שמחירי הדירות החדשות ירדו ברבעון האחרון ב – 6% ומחירי דירות יד שניה ירדו ברבעון זה ב – 4.3% כשהלמ"ס (גורם קצת פחות מוטה בהקשר זה לכל הדעות) פרסם כי המחירים בספטמבר ירדו רק ב – 0.1%.

אז האם תכנית מחיר למשתכן היא עוד ספין תקשורתי של משרדי האוצר והשיכון או שלשם שינוי זה באמת הולך לקרות ולהשפיע על מחירי הדיור?

תרשו לי להיות מסופק בכך.

לקריאת המאמר - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
אם המדינה תצליח לשווק דירות במחיר למשתכן בהיקף נרחב - המחירים ירדו

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?