077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

למטה הדיור אין כוונה להוריד מחירים

שר הנדל"ן מכה בזוגות הצעירים מחוסרי הדיור בחרב פיפיות - תחושת האופוריה הזמנית של כל אלו שזכו במכרזי מחיר למשתכן עלולה להתהפך עליהם תוך מספר שנים בודדות, אבל אז זה יהיה כבר מאוחר מדי עבורם.

לאחר ששר האוצר הבין שהורדת מחירי הנדל"ן היא אתגר שאינו בר השגה מבחינתו בקדנציה הנוכחית ועקב כך הוא שינה את המנגינה לטיפול במציאת פתרונות דיור לזוגות הצעירים באמצעות פרוייקטי מחיר למשתכן, אנו עדים לתוצאות שעלולות להביא את אותו קהל יעד שהוא חפץ ביקרו לאכזבה מרה בעוד
מספר שנים לא גדול.

הכיצד?

מיקוד המאמצים באספקת מגרשים של הרמ"י באזורים שאינם אזורי ביקוש, מזערו את כמות המגרשים ששווקו בפועל על ידם השנה באזורי הביקוש. היזמים/קבלנים, שקוראים את המפה ורגישים לה הרבה יותר מאשר הממשלה והשרים, ממשיכים כל העת לפנות לאזורי הביקוש ובהיעדר קרקע זמינה שמשווקת ע"י הרמ"י באזורים אלו, הם רוכשים קרקע אלטרנטיבית בבעלות פרטים ובשל פער הביקוש על ההיצע מחירי הקרקע הזו לא זו בלבד שאינם יורדים באזורים אלו, אלא שהם אף עולים. גם מחירי הדיור בשל כך ממשיכים לעלות וימשיכו במגמה זו גם בעתיד.

במקביל, בניסיון אפשר לומר נואש של שר האוצר להציל את מחירי הנדל"ן ע"י השתת מס פופוליסטי ולא לגמרי מובן על דירה שלישית, הוא גורר את השוק לעליית מחירי השכירות באזורי הביקוש בשל הצמצום הצפוי בהיצע הדירות להשכרה ובניסיון, שכבר נוכח בשטח, של בעלי הדירות להעלות את שכ"ד כדי למזער את נזקי המס החדש.

אז מה יעלה בגורלם של הזוגות הצעירים חסרי הדיור שרובם ככולם גרים ומעוניינים להמשיך לגור במרכז הארץ? (מה לעשות שעם הדמוגרפיה אי אפשר להתווכח ועדיין רוב הציבור רוצה וגר בפועל במרכז הארץ ולא בקריית מוצקין או בקריית גת...).

"ברי המזל" לכאורה שבהם, אלו שזכו במכרזי מחיר למשתכן שלא באזורי המרכז (הרוב המוחלט של הקרקעות במכרזים אלו שסופקו ע"י הרמ"י, אינם באזורי הביקוש) – רכשו דירות בהנחה גדולה (200,000 ₪ ויותר כך אומרים) באזורים שאינם אזורי ביקוש כסוג של השקעה לעתיד, שהם מקווים שבבוא העת יוכלו לממשה. אלא, שעד אז, הם נאלצים להמשיך לגור באזורי הביקוש, במרכז הארץ, קרוב למקום עבודתם, כשמחירי השכירות של הדירות שהם ממשיכים לאכלס אותם, רק הולכים ועולים. רכישת דירת חלומותיהם באזורי הביקוש בעתיד הולכת ומתרחקת מהם מכיוון שבאזורי הביקוש המחירים ממשיכים לעלות בקצב מטריד כמעט דו ספרתי מדי שנה.

האם דירת ההשקעה שרכשו במחיר מופחת משמעותית היא גלגל ההצלה שלהם?

ראשית, הם מסתמכים על כך שיוכלו להשכיר את הדירה שרכשו במחיר למשתכן בעפולה או בדימונה בשדרות או בקריות, אבל בפועל הרבה דירות כמו אלו שרכשו יציפו את השוק עם הסיום של הבינוי של הפרויקטים האלו בעוד הביקוש להם לא הולך להשתנות דרמטית בהיעדר גורמי משיכה משמעותיים
לאוכלוסייה חדשה שם ובכלל זה: תוספת משמעותית של מקומות עבודה, שיפור משמעותי בדרכי הגישה ובתחבורה הציבורית והפרטית, קפיצת מדרגה בשירותים הקהילתיים (חינוך, בריאות, תרבות וכיו"ב). סיטואציה של דירות ריקות ללא תקבולי שכר דירה איננה תלושה מהמציאות ומכיוון שברוב המקרים רכישת הדירה היתה כרוכה בלקיחת משכנתא במינוף גבוה מאוד (עד כ – 90% משווי הנכס האמיתי) לא מן הנמנע שהם עלולים להיקלע לבעייתיות קשה בהחזר המשכנתא.

בנוסף במועד שבו ירצו הזוגות הצעירים מחוסרי הדיור "ברי המזל", שזכו במכרזי מחיר למשתכן לממש את האפשרות למכור את הדירה (רק לאחר 5 שנים שיחזיקו בה, לפי תנאי המכרזים כיום) הם עלולים למצוא עצמם בתחרות קשה מול חבריהם שעשו בדיוק כמותם ובהינתן שוק מוצף של דירות בסטנדרד נמוך – המחיר שהם עלולים לקבל בעת המכירה ישקף פער נומינאלי גבוה הרבה יותר ביחס למחיר דירה מקבילה באזורי הביקוש בהשוואה למחירי היום.

מאוד יתכן שבתנאים אלו דווקא אלו שלא זכו בהגרלות המחיר למשתכן שלא באזורי הביקוש – הם הם הזוכים האמיתיים.

האמנם שר הנדל"ן דואג לזוגות הצעירים מחוסרי הדיור במדיניות זו או שמא הוא מסבך אותם יותר תחת בסיסמא "מחיר למשתכן"? מכיוון שאינני גורס שכוונותיו אינן טהורות אסתפק בכך שאומר שהדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות...

לקריאת הכתבה המלאה - לחץ כאן

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן מניב בישראל - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
למטה הדיור אין כוונה להוריד מחירים

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?