077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

"הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות..."

ייתכן ששר האוצר, שנקרא גם "שר הנדל"ן" מתכוון באמת ובתמים לפתור את משבר הנדל"ן, אך בדרך לשם הוא לעיתים תכופות מדי פועל בפזיזות, בנמהרות ובתזזיתיות, שגורמת למהלכיו להביא, בסופו של דבר, לתוצאות הפוכות ממה שלכאורה הוא התכוון מלכתחילה.

בסיבוב הנוכחי מדובר על מיסוי דירה שלישית ומעלה, אבל למעשה זו לא הפעם הראשונה, שיוזמה של שר האוצר לא משיגה את התוצאה המתבקשת וכשזה קורה פעם אחר פעם – נשאלת השאלה מדוע ולמה? האם יש לכך סיבות נסתרות? האם למילים ולהצהרות המובאות כהצדקה ליוזמות מפי שר האוצר
ואנשיו יש סבטקסט, שאותו אנחנו לא שומעים אך הוא נשמע בחדרי חדרים של פקידי האוצר?

כך למשל ביוני שנה שעברה העביר, למרות התנגדויות מצד גורמים שונים (כן, גם אינטרסנטיים, מן הסתם) שר האוצר את יוזמתו להגדלת מס הרכישה לרוכשי דירה שניה מ – 5% ל – 8%. היוזמה במקורה דיברה על העלאת מס הרכישה ל – 20-25% כשהמטרה המוצהרת היתה (כפי שהיא גם היום) למזער את חלק המשקיעים בשוק כדי "לפנות דירות לזוגות צעירים ולחסרי דיור" לדבריו של שר האוצר בשעתו. ברם, כשהנחה הצעת האוצר על שולחן ועדת הכספים דובר כבר על 8% בלבד. לשאלת יו"ר הועדה מדוע קוזז המיסוי המוצע, שכן סביר להניח שלא יהיה בכך כדי לפגוע אנושות במשקיעים – לאוצר לא היתה סיבה משכנעת. מה שפקידי האוצר ושר האוצר לא סיפר בשעתו הוא, שהסיבה שהוחלט למזער את המיסוי הנוסף היתה, שבניתוח הנתונים מצאו פקידי האוצר שמס בשיעור של 8% הוא למעשה נקודת האופטימום מבחינת תקבולי המס (המכפלה של מס' העסקאות הרלוונטיות בגובה המס הנומינאלי) ובכך הרגו באוצר שתי ציפורים במכה אחת – הם גם יכלו להצטייר כלוחמים במשקיעים (הישג פופוליסטי מרשים כשלעצמו) וגם יכלו להגדיל את הכנסות המדינה לצרכים, שברובם לא ילכו לטובת רווחת הזוגות הצעירים אבל מה זה חשוב...

גם בסיבוב הנוכחי של המיסוי על דירה שלישית, די ברור שאין בצעד זה כדי לפתור את הבעיה של המחסור בפתרונות דיור לזוגות צעירים ולחסרי הדיור ו/או להוריד את מחירי הנדל"ן. מצד  שני, צעד זה עשוי להתפרש ע"י הציבור כצעד הפוגע במשקיעים (שכבר סומנו זה מכבר ע"י שר האוצר כ"אויבי העם") ויגדיל (שוב) את הכנסות המדינה ממיסוי.

הפתרון למשבר הדיור העמוק, כפי שידוע היטב גם לשר האוצר, אינו טמון רק בטיפול יסודי ועמוק ככול שיהיה בצד הביקושים במשוואה, אלא בעיקר בצד ההיצע. אך מכיוון שטיפול בהיצע הנו מורכב יותר, מחייב טיפול שורש, דורש התמודדות מערכתית יותר ומחייב סבלנות ושנים של פעילות אינטנסיבית כדי להשיג את היעדים של שר האוצר כשהתוצאות יושגו רק בקדנציה הבאה, במקרה הטוב – אין לצעדים אלו ערך ממשי במונחי קולות בקלפי בבחירות הבאות ועל כן הדרך הפשוטה והקלה היא לפגוע במשקיעים, שמייצרים עבור שר האוצר רווח אלקטורלי כמעט מידי.

הבעיה היא שהחיפזון והתזזיתיות המאפיינים את הצעדים הללו שנוקט בהם שר האוצר מתפרשים ע"י חלק מהציבור, אך בעיקר ע"י הגורמים המשפיעים ביותר על ההיצע בשוק הנדל"ן (יזמים, קבלנים וכו') להיעדר מדיניות ולחוסר יציבות בשוק, המתורגמים לאי וודאות המביאה בפועל (ועם המספרים האלה אי אפשר להתווכח) לצמצום בהתחלות ובסיומי הבניה, להימנעות מגישה למכרזים ולירידה בהיצע של יחידות דיור בטווח הקצר והבינוני, דבר שמביא באופן פרדוכסלי לאפקט הפוך ממה ששר האוצר התכוון אליו לכתחילה. 

כשכרוניקה כזו קוראת פעם אחת – זה יכול להיתפס כמקרי, אך כשהיא חוזרת פעם אחר פעם – נשאלת השאלה האומנם הכוונות טובות/טהורות או שיש להן יד מכוונת?

לקריאת המאמר המלא - לחץ כאן

להרשמה לכנס השקעות בנדל"ן מניב בישראל - לחץ כאן
חזרה לרשימת המאמרים
"הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות..."

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?